不動産からお金を引き出す手段としては、売却するか（この場合、もちろん家から立ち退かなければなりません）、あるいはリファイナンスをしてキャッシュ・アウトするか（この場合、毎月のローン返済が課せられます）しかありませんでした。
第三の手段として、家を立ち退く必要もなく、毎月のローン返済もしなくて済む手段があります。
リバース・モーゲージです。
リバース・モーゲージ とは、62歳以上のホーム・オーナーが、家を売却する必要もなく、名義も変えず、新たなローン支払いの義務もなく、物件のエクイティー分から借入ができるようになるというものです。リバース・モーゲージとは、うまく名づけられたもので、お金の動きが全く逆（リバース）になるからです。通常のローン（Forward Mortgages）が、銀行に毎月返済するのに対し、リバース・モーゲージは、銀行があなたに対し支払いをしてくれます。
H.E.C.M. の申請基準:
- 配偶者のどちらかが６２歳以上で、自宅として居住しており、かつ連邦税等の負債に支払い遅れがないこと
- 1～4ユニットの一軒家、あるいは、PUDか、FHA（HUD）が承認したコンドミニアムであること。モービルホームは、一部認められる場合がありますが、多くは不可です。
- HUDが規定する、最低の物件状態を維持している必要があります。ただ、リバース・ モーゲージの受取額の中から修繕費に当てることは可能です。
- HUD公認のカウンセラーから、H.E.C.M.についての講義を受け終了証を得なければなりません。 お近くのカウンセラー検索は こちら をご利用ください。 "カウンセリングに備えて (Preparing for Your Counseling Session)" も併せてご参照ください。
リバース・モーゲージからの受け取りには、以下の方法によります:
- 一括受け取り
- 毎月一定額の受け取り
- いつ、いくら支払いを得たいかをご自分で決められる、クレジット・ラインとして
- 上記方法のコンビネーション
H.E.C.M. Standard: The Home Equity Conversion Mortgage
H.E.C.M. は、米連邦政府により保証された唯一のリバース・モーゲージです。具体的には、米国住宅・都市開発省(HUD)内の一組織であるFHAにより保証されています。FHAは、あなたの年齢、家の市場価値によりいくらまで貸し出しができるかで H.E.C.M. の銀行を規制しています。また、ローン費用を制限し、その他FHAのガイドラインに沿うようにも規制しています。
ローン上限額は、$726,525です。これは、例えば、いくら$726,525以上の市場価値の家を所有していても、あなたが受け取れる金額はこの額を元に決められるということです。もし、この金額より価値が低ければ、その低い鑑定額を元に決められることになります。H.E.C.M. にかかる費用は、あらかじめFHAにより上限が決められています。現時点で、あなたが支払わなければならないMortgage Insurance Premium (MIP) は、Maximum Claim Amount (家の市場価値か、$726,525どちらか低い額)の2.5%と、その後はローン残高の年1.25%相当の保険料を毎月支払いすることとなっています。このMIPは、ローンを保証する費用として直接FHAに支払われることになります。
HomeSafe
上記H.E.C.M. プログラムで定められた上限額である$726,525を超える市場価値の家を所有している方向けで、ジャンボ・リバースモーゲージと呼ばれています。
2009年初めに実施された新しいプログラムです。これは、既に所有している家に対して借入をするのではなく、H.E.C.M. を利用してこれから家を購入する人のためのプログラムです。いわゆるLTVと言われる部分は、通常の H.E.C.M. と同じです。借り手は、購入金額の一部をこのプログラムを利用することにより手配し、残金プラスクロージングコスト等は、ご自分の資金から賄うことになります。 Disclaimer: This material is not from HUD or FHA and has not been approved by HUD or a government agency.
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