よくある質問

A1: あなたが得られる金額は、あなたの年齢（ご夫婦で申請の場合は、どちらか若い方の年齢）、家の市場価値、金利、政府認定のプログラム（H.E.C.M.）の場合は、エリアごとの上限額によります。一般的に、年齢が高く、家の価値が高い（かつ、ローン残高が少ない）ほど、より多くの金額を得られることになります。

A2: 一軒家、2～4ユニット、モービルホーム（1976年6月以降築）、コンドミニアムやタウンハウスの場合、申請資格があります。一般的に、Co-opは不適格とされています。ただ、NY州の一部銀行の間では、独自のプログラムで、Co-opを適格としているところもあります。

A3: リバース・モーゲージから受け取れる金額は、どのような目的に対しても利用できます。リタイアメント資金の追加分としてや、日々の生活費の足しに、また、家の増改築、医療費の支払い、負債の返済、新車の購入、夢のバケーションのためだったり、固定資産税の支払いに充てたり、差し押さえを避ける目的に利用するなどなどです。

A4: リバース・モーゲージでは、受け取る金額に対して金利が課せられます。多くは、変動型となっています（固定型も出てきてはいますが少数です）1年満期のT-Billや、LIBOR（London Interbank Offered Rate）に、1から3％のマージンを加えたものとなります。まだ支払いがされていない分には金利は課せられません。返済時まで、複利で増えていくことになります。

A5: 62歳以上で、自宅として所有し、十分なエクイティーがある限り、リバース・モーゲージは可能です。所得や、メディカル面においての特別な要求はありません。

A6: 現在ローン残高がある場合でも、リバース・モーゲージを得られる可能性はあります。ただし、リバース・モーゲージは第一抵当であることが必須ですのでリバース・モーゲージを得る前に、そのローンの完済が必要となります。完済には、リバース・モーゲージから得られる金額で返済することも可能ですし、その他貯蓄を利用したり、家族・友人からの借入で返済すれば良いことになっています。
例えば、現在のローン残高が$125,000あるとします。あなたの年齢、家の市場価値、金利から、あなたが $150,000のリバース・モーゲージが得られることになりました。この状況では、あなたは現在のローンを完済し、さらに$25,000の自由に利用できる金額を得られることになります。一方で、もしあなたが$110,000のリバース・モーゲージしか得られないとなると、$15,000の不足分を調達しない限りリバース・モーゲージを得ることは不可となります。ただし、不足分を調達しリバース・モーゲージを得られれば、今後一切の毎月の支払いをする必要はなくなります。ご自身で調達が困難な場合、家族や友人からの譲渡、ギフト等で補うことは可能ですが、新たな負債（その他新規ローンなど）を抱える場合は不可となり得ます。

A7: FHAのH.E.C.M.のどのプログラムを選択するかによりますが、月$30 ～$35のサービス・フィーを課せられる場合があります。これは、リバース・モーゲージのサービス維持・管理料の名目で課せられています。
このサービス費留保分（SFSA）は、リバース・モーゲージ期間中のサービス・フィー概算総額になります。あなたの年齢において、平均寿命表から抽出した予想存命月数と実際のサービス・フィーにより算出されます。この金額は、いわゆるクロージング・コストとは異なり借入残高には加算されませんが、実際に受け取れる金額の中から別途管理され、毎月のサービス・フィーの支払いに充てられることになります。 H.E.C.M.プログラムの中には、このサービス・フィーもSFSAも課されないものもあります。詳しくは、銀行か、HUD認定のリバース・モーゲージ・カウンセラー にお問い合わせください。

A8: リバース・モーゲージは、通常のソーシャル・セキュリティーや、メディケアといったプログラムには何の影響もありません。ただ、もしあなたがメディケイドを得ている場合、リバース・モーゲージから受け取る額はすぐに使われた方がよいかもしれません。受け取る金額は資産とみなされ、メディケイド資格に抵触する可能性があります。例えば、あなたが家の改築として一括で$4,000を受け取り、同じ月内に支払いを済ませた場合は問題ありません。翌月にわたり口座に残っている金額が資産とみなされます。もし、その他の口座を含めて、個人で$2,000、ご夫婦で$3,000以上の残額がある場合、メディケイドに不適格となってしまいます。念のため、お近くの Area Agency on Aging あるいは、メディケイドの専門家にお問い合わせいただくことをお勧めいたします。

A9: このプログラムにおいて最も重要な消費者保護の観点から、カウンセリングは課せられています。第三者機関により、リバース・モーゲージ申請前にプログラムを理解することと、その他のオプションがないかの確認をすることになります。このカウンセリングは、お近くの HUD認定カウンセラー、あるいは、National Foundation for Credit Counseling（866-698-6322）、Money Management International（877-908-2227）、 Consumer Credit Counseling Service of Greater Atlanta (866-616-3716), National Council on Aging（800-510-0301）などで、受講することができます。このカウンセリングは、全てのリバース・モーゲージプログラムで要求されており、対面あるいは、電話にて受講することになります。
法律により、カウンセラーは、(i) リバース・モーゲージ以外の、住宅、社会福祉サービスや、その他の金融商品があること (ii) 固定資産税支払い先延ばしプログラムなどのサービスがあること (iii) リバース・モーゲージをすることによる影響 (iv) 州・政府援助プログラムや、相続に影響する税務的な事象、などについて話をすることになります。

A10: 毎月の支払いは、一切ありません。返済が生じるのは、自宅として居住することを止めた時、お亡くなりになった時（ご夫婦の場合は、最後の一人が亡くなられた時）、売却する時、貸し出しする時などに限ります。返済しなければならない金額は、その時点の家の市場価値を超えることはありません。さらに、売却後に残った金額は、全てあなたのものとなります。あるいは、州法に基づいて州のものになる場合もあります。

A11: リバース・モーゲージにかかる先払いの費用のため、2～3年以内に自宅を離れる場合などは、例えば、ホーム・エクイティー・ローンや、無利子ローン、家の改築のための連邦・州政府や、非営利団体からの譲渡プログラム、あるいは、固定資産税が支払えない場合の支払い先送りプログラムなど、低費用で済ませられる選択肢があります。また、もし家をお子さんに遺したい場合は特に、別のオプションを考えられた方が良いかもしれません。多くの場合、リバース・モーゲージを返済するのに家を売却することになるからです。