住宅ローン

今、あなたは、何ヶ月もの家探しの末ようやくお気に入りの家が見つかり、早く購入手続き・引越しを済まし新居での生活をスタートしたいと思われていませんか? あるいは、月々の支払い、トータルでの金利負担を大幅に引き下げる利点があるより低い金利でのリファイナンスを熱望されていませんか?もしいずれかに当てはまる場合、それを始める前に重要な課題があります。それは、正しいローンを得る ことです。

銀行が提供する種々のローンプログラムや、難しい専門用語のため、正しいローンを選択するのに戸惑うことでしょう。例えば、「コンベンショナル・ローンとは?」「他のローンプログラムに比べ、より制限の多い・少ないプログラムがあるのか?」などです。

下記に、その手助けになると思われるよくあるローンの種類の一覧をあげておきますので、ご参照ください。

Fixed Rate Mortgages(固定型住宅ローン)

住宅ローンというと、多くの人がこの種類を思い浮かべます。この種類のローンは、金利がローン期間中固定されていることです。(30年固定が一般的ですが、その他にも10年、15年、20年固定があります。)毎月のローン支払額は、市場の金利がいくら変わろうともローン期間中変更することはありません。

KEY ADVANTAGE:

予測が立てられること。ローン支払額が変更しないので、家計の予算立てなどがしやすいことにあります。

KEY DISADVANTAGE:

ローン支払額は、通常変動型よりも高いため、もし市場の金利が下がる場合、支払額を下げるためには手数料を支払い、リファイナンスをしなければならなくなります。

Adjustable Rate Mortgages(変動型住宅ローン)

通常、変動型(ARM)は、固定型に比べローン開始当初の金利が低く設定されており支払額が少なく済むため、ローン審査においてより高いローン金額が得やすくなります。 3年、5年、7年、10年変動型がよく見られます。最初設定された期間が過ぎると、その時の市場金利に応じて調節されます。銀行あるいは、ローンの種類により、その後の金利は、1年毎、半年毎あるいは、毎月の見直しがされることになります。このことは、指標となるインデックス(US T-billや、Liborなど)にマージンと呼ばれる追加分(いわゆる銀行の利益分と言われています)を加算された額により、毎月ローン支払額が上下することにもなるということで、著しい支払額の増額も起こり得ます。

KEY ADVANTAGE:

固定型に比べ、多くの変動型ローンは、当初支払額を低く抑えることができます。金利調整時期の市場金利がさらに低くなっていた場合、リファイナンスをする必要もありません。

KEY DISADVANTAGE:

市場金利が上昇すると、それに応じローン支払額も増額することになります。

[Board of Governors of the Federal Reserve System (FRB): Adjustable-Rate Mortgages ]

Interest-Only Loans(インタレスト・オンリー)

通常の住宅ローンでは、借入分(元金)とそれに対する金利分とを併せて毎月返済する義務があります。元金は、支払いをするにつれ当然減少していきます。このインタレスト・オンリーは、決められた年数、金利分のみの支払いが許されています。その期間が過ぎれば、元金併せての返済となります。一般的にこの金利分のみの支払いができる期間は、3年から10年となっています。その後の支払額は、金利が変わらないとしても増えてしまいます。金利分に加え、元金分の返済も必要となるからです。

[Board of Governors of the Federal Reserve System (FRB): Interest-Only Mortgage and Option ARMs ]

Conforming Loans(コンフォーミング・ローン)

ファニー・メイ(連邦住宅抵当公庫)あるいは、フレディー・マック(連邦住宅金融抵当公庫)の基準に適合する住宅ローンのこと。1970年、ファニー・メイが住宅ローン債権を買い上げることを合衆国政府に認可されました。ファニー・メイは、フレディー・マックと共同し、住宅ローンにおける統一した書類作成と、コンフォーミング・ローンと呼ばれる全米で統一した住宅ローンの開発を行いました。

米連邦住宅金融局 (FHFA) が、ファニー・メイとフレディー・マックが買い上げることのできるコンフォーミング・ローンの上限額(2014年度の上限額は$417,000。LA, OCなど1ユニット物件の場合)、収入と支払の比率:DTIや、必要な書類など全ての基準を設定します。
ローン金額の上限額は、前年の10月から今年10月における住宅中央値を基に翌年の上限額が決定されます。それ以上の額のローンはジャンボ・ローンと呼ばれ、通常、金利が高くなります。これは、ファニー・メイとフレディー・マックが買い上げることができるのはコンフォーミング・ローンに限られているためで、第二市場におけるコンフォーミング・ローンではないローンの需要が著しく低下するからです。需要と供給の関係により、銀行がそのローンを売却しにくくなり、その分が、借り手への負担となります。(一般的に0.250%から0.500%の金利上乗せとなります。)

High-Balance Loans(ハイバランス・ローン)

生活費が高い地域におけるコンフォーミング・ローン上限額の時限的増額により定められた住宅ローンのことで、2008年の総合経済対策により具現化されました。米国議会が、一戸建て住宅に対するローン上限額を、$729,750あるいは、大都市統計地域(MSA)における住宅価格中央値の125%までのどちらか少ない額まで増額することを認可したものです。2008年 2月13日に、オバマ大統領により署名され、ファニー・メイとフレディー・マックにより2008年4月1日に実施され、当初、2010年12月31日までの時限的制定とされました。これらの住宅ローンを、ハイバランス・ローンあるいは、コンフォーミング・ジャンボ・ローンと呼んでいます。

UPDATED

上記時限的制定は、2011年9月30日まで延長された後、2011年10月1日以降は、FHFAが定めた算式に基づき、米国本土の一戸建て住宅に対する上限額を、2010年度の住宅価格中央値の115%あるいは、$625,500までのどちらか少ない額までと制定されました。同LA, OCの1ユニット物件の場合、2014年度の上限額は$625,500となってます。その他の州・カウンティー・エリアについては、こちら をご参照ください。

Jumbo Loans(ジャンボ・ローン)

コンフォーミング・ローンの上限額$417,000以上の住宅ローンのことを総称してジャンボ・ローンと呼びます。実質的には、ハイバランス・ローンの上限額以上のローン金額となります。ローン金額が高額なため、一般的に銀行は、より多くの頭金・エクイティーを要求します。また、コンフォーミング・ローンの欄で述べたように金利負担も高くなります。

FHA Loan

このローンは、米連邦住宅局(FHA)により補償されている住宅ローンです。保険を利用することにより、支払い不履行があった場合でも政府が補償するため、申請者を比較的リスクの低い借り手にすることができます。これにより、通常、コンベンショナルの住宅ローンで要求されるよりも緩和された審査基準で住宅が購入できるようになります。クレジットスコア、最低必要な頭金の要求が少ない(購入価格の3.5%のみ)のもこのローンの特徴です。もちろん、スコアの良い人、3.5%以上の頭金を用意できる人でも申請可能です。このローンのその他の利点としては、最大、購入価格の6%まで売り手に負担させることもできるということです。このことは、売り手が購入者のローンのクロージングコスト全てを肩代わりするに足る額になり得ます。

VA Loan

FHAローン同様、VAローンも政府の補償があります。米国退役軍人に提供されています。 FHAローンでの最低頭金が3.5% であるのに対し、VAローンでは100%融資が可能です。詳細は、こちら
(注)申し訳ございません。現在このローンの取り扱いはしておりません。

LPMIプログラム

通常、頭金が購入金額の20%を切る場合、銀行はモーゲージ・インシュアランス(MI)を要求し、借り手は、毎月のローンの支払いに加えこの保険料を納めていく必要があります。
このMIの保険料をローンクローズ時に一括前払い、あるいは少し高い金利を取ることにより銀行にこの保険料を肩代わり(Lender Paid)させるためのプログラムです。これにより、毎月のMI支払い無しに、例えば購入金額の90%のローンも取得可能となります。

DU Refi Plus or HARP (Home Affordable Refinance Program)

現在、ローン支払いの遅れはないものの、家の価値が下落したため(アンダーウォーター状 態)通常のリファイナンスが不可能な場合に、このHARPが利用できるかもしれません。このプログラムは、現在の低金利で、支払額を低く抑えるために考案されたプログラムです。下記条項の全てに当てはまれば申請が可能です:

  • ファニー・メイあるいは、フレディー・マックがローン債権を所有していること。確認はこちらで。→ファニー・メイ / →フレディー・マック
  • FHAローン、VAローンなど政府補償のローンでないこと
  • 現在支払い遅れではなく、過去12ヶ月で30日以上の遅れが一度もないこと
  • 家の価値以上のローン残高があり、それが家の価値の125%*を上回っていないこと
  • 新たな支払額をし続ける支払能力があること

この申請資格は、一つの目安です。HARPプログラムへの申請資格があるかどうかは,モーゲージ・ブローカーへご確認ください。このプログラムは、2012年6月30日*をもって終了します。詳しくは、こちら をご参照ください。

UPDATED

現在、このプログラムは、2018年12月31日までの延長が決定しております。また、125%の上限が撤廃され、現在は無制限になっています。

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